Rusya'da ev kiralama

Bu sayfa, Rusya'da ev kiralayacak Türk vatandaşları için. Rus Medeni Kanunu'ndaki kira kurallarını, depozitoyu, sözleşmeyi bitirmeyi ve en önemlisi kiraladığınız evde göç kaydını kimin, ne zaman yapacağını anlatıyor. Göç kaydının ayrıntıları için bkz. R2.1.

• Rus Medeni Kanunu'nda konut kirası "konut kira sözleşmesi" (договор найма жилого помещения) adını taşır. Ev sahibi (наймодатель) konutu ücret karşılığında, oturmanız için size (наниматель) verir.
• Sözleşme yazılı yapılır.
• Konut kiracısı yalnız gerçek kişi olabilir. Şirketler konutu kira (аренда) ya da başka bir sözleşmeyle alabilir, ama yalnız kişilerin oturması için kullanabilir.
• Sözleşmede sizinle sürekli birlikte oturacak kişiler yazılır. Bu kişiler de konutu sizinle eşit haklarla kullanır.
• Sözleşme en fazla 5 yıl için yapılır. Süre yazılmamışsa 5 yıllık sayılır.
• 1 yıldan kısa sözleşmeler "kısa süreli kira" sayılır. Bu sözleşmelerde bazı kiracı hakları (ör. süre bitiminde öncelikli yenileme) sözleşmede aksi yazmıyorsa uygulanmaz.
• 1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmesinden doğan kısıtlama, tapu siciline tescil edilir.

• Ev sahibi:
  • konutu boş ve oturmaya elverişli durumda teslim eder
  • binanın bakımını yapar ve gerekli kamu hizmetlerinin (su, ısınma, elektrik gibi) sağlanmasını güvence altına alır
• Kiracı:
  • konutu yalnız oturmak için kullanır, korur ve iyi durumda tutar
  • ev sahibinin izni olmadan tadilat yapamaz
  • kirayı zamanında öder. Sözleşmede aksi yazmıyorsa faturaları (коммунальные платежи) kiracı öder
• Kira bedeli sözleşmede belirlenir ve tek taraflı değiştirilemez. Kanun ya da sözleşme aksini öngörmüyorsa ödeme her ay yapılır.
• Depozito (обеспечительный платеж): Sözleşmede kararlaştırılırsa ev sahibi depozito alabilir. Sözleşme biter ve borcunuz yoksa depozito, sözleşmede aksi yazmıyorsa size iade edilir. Depozitoya kural olarak faiz işlemez.
• Ev sahibine haber vererek, birlikte oturduğunuz kişilerin de onayıyla, misafirlerin ücretsiz kalmasına izin verebilirsiniz. Misafirlerin davranışından siz sorumlusunuz.

• Kiracı olarak siz, birlikte oturduğunuz kişilerin onayıyla sözleşmeyi her zaman feshedebilirsiniz. Ev sahibine 3 ay önceden yazılı bildirim yapmanız gerekir.
• Ev sahibi sözleşmeyi ancak mahkeme yoluyla feshettirebilir. Kanundaki başlıca gerekçeler:
  • kiranın 6 ay ödenmemesi (sözleşmede daha uzun süre yazılabilir); kısa süreli kirada ödeme süresinin ikiden fazla kez kaçırılması
  • konutun kiracı ya da kiracının sorumlu olduğu kişilerce tahrip edilmesi ya da bozulması
• Sözleşmeyi erken bitirirseniz depozito ve peşin ödemelerin ne olacağı sözleşmenizdeki maddelere göre belirlenir. Bu maddeleri imzalamadan önce okuyun.

• Kiraladığınız evin sahibi, sizin için kabul eden taraf (принимающая сторона) olur. Varışınızdan sonraki 7 iş günü içinde göç kaydı bildirimi verilmelidir.
• Sizin göreviniz: eve vardığınızda ev sahibine pasaportunuzu ve göç kartınızı göstermek. Bildirim yapılınca ev sahibinden bildirim formunun koparılan kısmını alırsınız. Bu kısım kaydınızın kanıtıdır.
• Bildirimi ev sahibi şu yollardan biriyle verir: İçişleri göç birimi, belediye hizmet merkezi (МФЦ), Rus Postası ya da internet.
• Kira sözleşmesi varsa bildirimi kendiniz de verebilirsiniz: şahsen ya da elektronik olarak, kira sözleşmesinin kopyasıyla.
• Ev sahibi yurt dışında yaşıyorsa (yurt dışında yaşayan Rus vatandaşı ya da yabancı), bildirimi siz şahsen verirsiniz ve ev sahibinin noter onaylı muvafakatini eklersiniz.
• Ev sahibi Rus vatandaşıysa ve ikinizin de onaylı Gosuslugi hesabı varsa, bildirimi siz internetten verebilirsiniz. Ev sahibi onayını Gosuslugi'den verir.
• Rusya'ya en fazla 7 günlüğüne gelip otel ve benzeri tesisler dışında kalanlar göç kaydına tabi değildir.
• Kayıt, bildirimde yazan süre için ama en fazla 1 yıl için yapılır.
• Ev sahibi kabul eden taraf olarak görevini yapmazsa ona 2.000–4.000 ruble para cezası verilebilir. Sizin için de ceza söz konusu olabilir (bkz. R2.5).

1. Ev sahibinin kimliğini ve mülkiyetini kontrol edin. Ev sahibinden pasaportunu ve mülkiyetini gösteren gayrimenkul sicili kaydını (выписка из ЕГРН недвижимости) görmek isteyin. Sözleşmeyi gerçek malikle ya da malikin noter vekâletnamesi olan kişiyle yapın.
2. Göç kaydını önceden konuşun. Ev sahibinin kaydı yapmayı kabul ettiğinden emin olun. Kabul etmiyorsa, kira sözleşmesiyle kendiniz bildirim verebileceğinizi hatırlatın.
3. Sözleşmeyi yazılı yapın. Sözleşmede şunlar yazsın: kira bedeli ve ödeme günü, depozito ve iade şartları, faturaları kimin ödeyeceği, sizinle oturacak kişiler, süre, erken fesih koşulları.
4. Teslim tutanağı hazırlayın. Evdeki eşyaları ve hasarları yazıp fotoğraflayın; iki taraf imzalasın.
5. Ödemeleri belgeleyin. Kirayı banka üzerinden ödeyin ya da her ödeme için yazılı makbuz alın.
6. 7 iş günü içinde göç kaydını tamamlayın ve koparılan kısmı saklayın.
7. Taşınırken yeni adreste yeniden kayıt yaptırın. Yeni adrese kaydınız yapılınca eski kaydınız kendiliğinden silinir.

• İçişleri Bakanlığı göç birimleri (подразделения по вопросам миграции МВД) — göç kaydı bildirimi. Bakanlığın sitesi yurt dışından açılmayabilir; randevu için Gosuslugi'yi kullanabilirsiniz.
• Belediye hizmet merkezleri (МФЦ) — göç kaydı bildirimi; en yakın merkezi Gosuslugi haritasında bulun: map.gosuslugi.ru
• Rus Postası şubeleri — göç kaydı bildirimi (bkz. R2.1)
• Anlaşmazlıkta: kira ve depozito anlaşmazlıkları mahkemede çözülür; avukata danışın (bkz. R10.5).
• T.C. Moskova Büyükelçiliği — 7. Rostovskiy Pereulok 12, 115127 Moskova · Konsolosluk santrali: +7 495 994 93 59 (telefonla bilgi 14.30–18.00) · Nöbetçi hat: +7 906 770 11 90

• Sözleşmeyi sözlü yapmak. Kanun yazılı sözleşme ister.
• Göç kaydını konuşmadan anahtarı almak. Kaydı yapmayan bir ev sahibi sizi cezayla karşı karşıya bırakabilir.
• Koparılan kısmı kaybetmek. Kontrollerde, bankada ve vergi dairesinde istenir.
• Sözleşmede sizinle oturan kişileri yazdırmamak.
• Depozitonun iade şartlarını yazdırmamak.
• Taşındıktan sonra yeni adreste kayıt yaptırmamak.
• Para karşılığı "kayıt satan" kişilere güvenmek. Sahte kayıt suçtur.

• Kiracı olarak göç kaydını kendim yapabilir miyim? Evet. Ev sahibiyle kira sözleşmeniz varsa bildirimi kira sözleşmesinin kopyasıyla kendiniz verebilirsiniz.
• Ev sahibi kaydı yapmak istemiyor, ne olur? Kabul eden taraf olarak görevini yapmayan ev sahibine 2.000–4.000 ruble ceza verilebilir. Kaydınız yapılmazsa siz de cezayla karşılaşabilirsiniz (bkz. R2.5). Böyle bir evi kiralamadan önce iki kez düşünün.
• Otelde ya da günlük kiralık dairede kalırsam? Otel ve benzeri konaklama tesisleri kaydı kendileri yapar. Bir apartman dairesinde kalıyorsanız kayıt kuralları kiralık evle aynıdır.
• Kirayı erken bitirirsem depozitom ne olur? Kanuna göre 3 ay önceden yazılı bildirimle sözleşmeyi bitirebilirsiniz. Depozitonun iadesi sözleşmenizdeki şartlara bağlıdır.
• Ev sahibi kirayı tek taraflı artırabilir mi? Hayır. Kanun ya da sözleşme izin vermedikçe kira tek taraflı değiştirilemez.
• Kayıt ne kadar geçerli? Bildirimde yazan süre kadar, en fazla 1 yıl. Vizeniz ve kalış süreniz için bkz. R2.2.

• Rus Medeni Kanunu, konut kirası maddeleri (md. 671–688)
• Federal Kanun 109-FZ md. 22: göç kaydı bildirimi kimler tarafından verilir
• Federal Kanun 109-FZ md. 20: 7 iş günü süresi ve istisnalar
• İdari Suçlar Kanunu md. 18.9: kabul eden tarafın cezası
• Gosuslugi: hizmet merkezleri haritası